Création de SCI en ligne : 0 € d'honoraires, avec un expert-comptable

Qu'est-ce qu'une SCI ?

Une SCI est une société civile dont l'objet est d'acquérir ou de faire construire des immeubles, puis de les gérer et de les administrer. Elle a sa propre personnalité juridique : c'est elle, et non les associés, qui est propriétaire des biens. Voici ses caractéristiques, d'après la fiche service-public.fr consacrée à la SCI.

Nombre d'associés

Au moins 2, personnes physiques ou sociétés

Dirigeant

Un ou plusieurs gérants, associés ou non

Capital social

Fixé librement, 1 € minimum ; apports en argent ou en biens

Libération des apports

Aucun délai imposé : les statuts fixent les modalités

Responsabilité des associés

Indéfinie, à proportion de leurs parts et seulement si la SCI ne paie pas

Imposition des bénéfices

Impôt sur le revenu par défaut, option possible pour l'impôt sur les sociétés

Décisions

Unanimité par défaut, sauf majorités prévues dans les statuts

La « SCI familiale » n'est pas une forme juridique à part : c'est une SCI ordinaire dont les associés sont membres d'une même famille, souvent des parents et leurs enfants. Elle obéit aux mêmes règles et se crée de la même façon.

Quel intérêt de créer une SCI ? Avantages et inconvénients

Une SCI sert surtout à acheter à plusieurs sans subir l'indivision, à préparer la transmission d'un patrimoine immobilier ou à séparer les murs d'une activité professionnelle. Elle a aussi un coût et des contraintes réelles, qu'il vaut mieux connaître avant de signer les statuts.

Quelles sont les conditions pour créer une SCI ?

Il faut au moins deux associés, un objet civil et des statuts écrits. Aucun diplôme, aucun capital minimum au-delà de 1 € et aucun dépôt bancaire obligatoire ne sont exigés.

• Au moins deux associés

  Des personnes physiques, des sociétés, ou les deux. Deux époux peuvent s'associer, quel que soit leur régime matrimonial. Une SCI à associé unique ne peut pas être créée : il faut un second associé, qui peut être votre propre holding.

• Un objet civil

  Acquérir, louer nu, gérer, mettre un bien à disposition des associés. L'achat-revente est interdit ; la location meublée n'est admise qu'à titre accessoire.

• Un capital social

  Son montant est libre, 1 € au minimum. Il peut être formé d'argent, de biens immobiliers, ou des deux. Le capital social d'une SCI n'a pas à être déposé en banque avant l'immatriculation.

• Des statuts complets

  Ils fixent le nom, le siège, l'objet, la répartition des parts, les pouvoirs du gérant, les majorités et les règles d'agrément des nouveaux associés. Ce sont eux qui feront la différence le jour d'un désaccord ou d'une succession.

• Un gérant

  Un ou plusieurs gérants, associés ou non, nommés dans les statuts ou par une décision des associés.

• L'accord du conjoint, dans certains cas

  Si vous êtes marié sous un régime de communauté et que vous apportez un bien commun, votre conjoint doit en être averti et peut lui-même devenir associé pour la moitié des parts.

Comment créer une SCI en ligne avec ACCKIN, étape par étape

La création se fait entièrement à distance. Le travail de fond se situe au début : bien rédiger les statuts et choisir le bon régime fiscal évite des corrections coûteuses par la suite.

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   Vous décrivez votre projetVous

   En moins de 5 minutes en ligne : les associés, le ou les biens visés, le financement envisagé. La forme SCI est déjà sélectionnée.

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   Nous cadrons la SCI ensembleVous et ACCKIN

   Répartition des parts, apports, gérance, règles d'agrément, impôt sur le revenu ou impôt sur les sociétés : nous passons en revue chaque choix avec vous.

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   Nous rédigeons les statutsACCKIN

   Des statuts écrits pour votre situation, que tous les associés relisent puis signent en ligne.

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   Publication de l'avis de constitutionVous et ACCKIN

   L'avis est publié dans un support d'annonces légales ; l'attestation de parution rejoint le dossier.

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   Dépôt du dossier d'immatriculationACCKIN

   Le dossier complet est transmis sur le guichet unique, avec la déclaration des bénéficiaires effectifs.

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   Votre SCI est immatriculéeACCKIN

   Vous recevez son numéro SIREN et son extrait Kbis. Nous ouvrons son dossier comptable et préparons sa première déclaration.

Vous apportez un bien immobilier plutôt que de l'argent ? L'apport doit alors passer par un acte notarié, nécessaire à la publicité foncière, et être enregistré auprès de l'administration fiscale. Nous coordonnons ce point avec votre notaire.

Combien coûte la création d'une SCI en 2026 ?

En 2026, créer une SCI en France métropolitaine coûte au minimum 270,71 € de frais légaux : 60,38 € d'immatriculation, 19,33 € de déclaration des bénéficiaires effectifs et 191 € HT d'annonce légale. Avec ACCKIN, les honoraires de création sont de 0 €.

Ces montants sont dus quel que soit l'intermédiaire, y compris si vous faites la démarche seul. Ce que nous offrons, ce sont nos honoraires de création ; en contrepartie, un engagement de 12 mois sur l'accompagnement comptable de la SCI est demandé.

Quels documents fournir pour immatriculer une SCI ?

Pour une SCI dont les associés et le gérant sont des personnes physiques, le guichet unique demande les pièces suivantes. Si l'un des associés est une société, s'ajoute notamment son extrait Kbis de moins de 3 mois.

• Les statuts datés et signés par tous les associés
• L'acte de nomination du gérant, s'il n'est pas désigné dans les statuts
• Un justificatif de l'adresse du siège : facture d'énergie, bail ou contrat de domiciliation
• L'attestation de parution de l'avis de constitution
• La copie de la pièce d'identité de chaque associé et du gérant
• La déclaration sur l'honneur de non-condamnation et de filiation du gérant

Liste établie d'après la fiche formalités d'immatriculation d'une société. Contrairement à une SAS ou une SARL, aucune attestation de dépôt des fonds n'est exigée.

Combien de temps faut-il pour créer une SCI ?

Aucun délai n'est garanti par les textes : tout dépend du temps de rédaction et de signature des statuts entre associés, de la publication de l'annonce et du traitement du dossier par l'administration. La règle à retenir : un dossier complet au premier dépôt est le plus rapide.

Après le dépôt, la SCI reçoit un récépissé « en attente d'immatriculation », valable un mois au plus. Si une pièce manque, le guichet le signale et vous disposez de 15 jours ouvrables pour la transmettre. Une fois la SCI immatriculée, son extrait Kbis se commande en ligne pour 3,06 € (service-public.fr).

Si la SCI achète un bien avec un prêt, prévoyez aussi le délai de la banque : elle demande souvent les statuts signés, voire le Kbis, avant d'émettre son offre. Mieux vaut donc lancer la création dès que le projet d'achat se précise.

SCI à l'IR ou à l'IS : quel régime choisir à la création ?

Par défaut, la SCI est « transparente » : ses bénéfices sont imposés à l'impôt sur le revenu, au nom de chaque associé. Elle peut opter pour l'impôt sur les sociétés, ce qui change l'imposition des loyers, l'amortissement du bien et la fiscalité de la revente. C'est le choix le plus structurant de la création.

• À l'impôt sur le revenu (régime par défaut)

  Les loyers entrent dans les revenus fonciers de chaque associé, en proportion de ses parts. La SCI dépose chaque année une déclaration 2072. À la revente, c'est le régime des plus-values immobilières des particuliers qui s'applique, avec ses abattements pour durée de détention. Voir l'impôt sur le revenu.

• À l'impôt sur les sociétés (sur option)

  La SCI paie elle-même l'impôt sur les sociétés : 15 % jusqu'à 42 500 € de bénéfice (sous conditions), puis 25 %. Le bien peut être amorti, ce qui réduit le bénéfice imposable, mais la plus-value de revente est calculée sur la valeur nette comptable.

• Quand l'IS s'impose sans être choisi

  Si les activités commerciales, comme la location meublée, dépassent 10 % du chiffre d'affaires hors taxes, l'administration considère qu'elles ne sont plus accessoires : la SCI relève alors de l'IS.

• Une option à notifier à temps

  L'option pour l'IS se prend dans les statuts ou auprès du service des impôts des entreprises avant la fin du 3e mois de l'exercice concerné. Elle peut être révoquée jusqu'au 5e exercice qui suit ; au-delà, elle devient définitive.

• Et la TVA ?

  La location de logements est exonérée de TVA, sans option possible. La location de locaux professionnels nus l'est aussi, sauf option ; celle de locaux aménagés y est toujours soumise.

Le bon choix dépend des loyers, des charges, de votre tranche d'imposition, de la durée de détention et de l'usage du bien. Nous comparons les deux régimes, cas chiffré à l'appui, dans notre article SCI à l'IR ou à l'IS : comment choisir en 2026. Pour sortir de l'argent d'une SCI à l'IS, voyez aussi Dividendes 2026.

Et après l'immatriculation ? La vie de votre SCI

Une SCI qui ne fait que détenir un bien a tout de même des obligations chaque année. Les respecter, c'est aussi ce qui protège sa valeur de preuve vis-à-vis de l'administration et des associés.

Dès l'immatriculation

Compte bancaire et comptabilité

Un compte au nom de la SCI sépare clairement ses flux de ceux des associés. Le gérant doit tenir une comptabilité : son absence est une faute qui peut justifier sa révocation.

Au fil de l'année

Loyers, emprunt, apports en compte courant

Chaque loyer encaissé et chaque échéance remboursée sont enregistrés ; les sommes avancées par les associés sont suivies en compte courant d'associé.

Avant le 2e jour ouvré suivant le 1er mai

Déclaration de résultat

Formulaire 2072 pour une SCI à l'IR, télédéclaré depuis son espace professionnel ; formulaire 2065 et liasse fiscale pour une SCI à l'IS dont l'exercice suit l'année civile.

Au moins une fois par an

Compte rendu du gérant

Le gérant rend compte de sa gestion aux associés par un rapport écrit sur les bénéfices et les pertes, puis les associés statuent en assemblée générale.

ACCKIN tient la comptabilité de votre SCI, prépare la déclaration 2072 ou la liasse de l'IS et vous alerte avant chaque échéance. Obtenez votre devis en 2 minutes.