En résumé : une SCI est imposée à l'impôt sur le revenu par défaut. Les associés déclarent leur part des loyers et, à la revente, profitent d'abattements pour durée de détention. L'option pour l'impôt sur les sociétés permet d'amortir le bien et de payer peu d'impôt pendant la détention, mais alourdit l'impôt à la revente puis à la sortie de l'argent. Elle devient irrévocable passé le cinquième exercice qui suit l'option. Comparatif chiffré sur 10 ans, taux 2026.
Qu'est-ce qu'une SCI et comment est-elle imposée ?
Une SCI (société civile immobilière) est une société d'au moins deux associés, créée pour acquérir et gérer un ou plusieurs biens immobiliers. Par défaut, elle relève de l'impôt sur le revenu : les associés, et non la société, paient l'impôt sur leur part du résultat. Elle peut opter pour l'impôt sur les sociétés.
Le capital est libre, à partir de 1 €. En contrepartie, la responsabilité des associés est indéfinie, non solidaire et subsidiaire : chacun répond des dettes de la société sur son patrimoine personnel, à proportion de sa part du capital.
Le régime par défaut : la transparence fiscale
À l'IR, la SCI ne paie pas d'impôt. Elle dépose une déclaration n° 2072, puis chaque associé déclare sa quote-part, même si la SCI ne lui a rien versé.
Quand l'IS s'applique sans que vous l'ayez choisi
Une SCI relève de l'impôt sur les sociétés dans deux cas. Soit elle a opté, avant la fin du 3e mois de l'exercice concerné. Soit ses recettes commerciales, comme la location meublée, dépassent 10 % de son chiffre d'affaires hors taxes : l'activité n'est alors plus considérée comme accessoire (fiche officielle sur la société civile immobilière). Meubler un lot peut donc faire basculer toute la SCI à l'IS.
SCI à l'IR : comment ça marche ?
À l'IR, le résultat est calculé au niveau de la SCI, puis réparti entre les associés selon leurs parts. Chacun le déclare en revenus fonciers : il s'ajoute à ses autres revenus, supporte son taux marginal d'imposition et 17,2 % de prélèvements sociaux (taux des prélèvements sociaux sur les revenus du patrimoine).
Micro-foncier ou régime réel
Le micro-foncier (revenus fonciers jusqu'à 15 000 €, abattement de 30 %) n'est ouvert à l'associé de SCI que s'il loue aussi un logement nu en direct (règles des revenus locatifs non meublés). Sinon, il relève du régime réel : il est imposé sur les loyers diminués des charges réellement payées.
- Frais de gestion, dont un forfait de 20 € par local.
- Assurances, y compris contre les loyers impayés.
- Travaux de réparation, d'entretien et d'amélioration (pas ceux de construction ou d'agrandissement).
- Charges de copropriété, intérêts d'emprunt et taxe foncière.
Les frais de notaire ne sont pas déductibles des loyers : ils serviront au calcul de la plus-value.
Le déficit foncier
Quand les charges dépassent les loyers, le déficit hors intérêts d'emprunt se déduit du revenu global de l'associé dans la limite de 10 700 € par an. Le surplus et la part liée aux intérêts se reportent sur les revenus fonciers des 10 années suivantes. La limite passe à 21 400 € pour certains travaux de rénovation énergétique payés entre 2023 et fin 2027.
SCI à l'IS : ce que l'amortissement change
À l'IS, la SCI paie elle-même l'impôt sur son bénéfice. Elle tient une comptabilité commerciale et amortit la construction : elle déduit chaque année une fraction de sa valeur, sans sortie d'argent. Le bénéfice imposable baisse pendant toute la détention. La contrepartie arrive à la revente, puis quand les associés récupèrent l'argent.
L'amortissement répartit le coût d'un bien sur sa durée d'utilisation. Le terrain n'est jamais amortissable (BOFiP, éléments amortissables). Pour la construction, l'administration donne comme repère 1 à 2 % par an pour un immeuble d'habitation ordinaire (BOFiP, taux d'amortissement).
Nouveauté 2026 : la loi de finances pour 2026 a créé une déduction d'amortissement à l'IR, ouverte aux SCI. Elle vise certains logements collectifs neufs ou lourdement rénovés, loués à loyer plafonné pendant au moins 9 ans, dans la limite de 8 000 € par an et par foyer fiscal (article 47 de la loi de finances pour 2026). Hors de ce cadre, seul l'IS permet d'amortir.
Les taux, les déficits et la sortie de l'argent
Le bénéfice est taxé à 25 %, et à 15 % sur les 42 500 premiers euros si le chiffre d'affaires ne dépasse pas 10 M€ et si le capital, entièrement libéré, est détenu à 75 % au moins par des personnes physiques (taux de l'impôt sur les sociétés). Un déficit se reporte sur les bénéfices suivants, sans limite de durée. Les frais d'achat peuvent être déduits immédiatement, ce qui crée souvent un déficit la première année.
Le bénéfice reste dans la société. Pour le percevoir, les associés se versent des dividendes, taxés au prélèvement forfaitaire unique de 31,4 % en 2026 : 12,8 % d'impôt et 18,6 % de prélèvements sociaux (taux applicables aux revenus de placements de 2026). Voir notre article sur la rémunération en dividendes.
Le piège de la plus-value à la revente
C'est le point qui fait basculer la décision. À l'IR, la revente relève des plus-values des particuliers, avec abattement pour durée de détention. À l'IS, la plus-value est calculée sur la valeur nette comptable : chaque euro amorti augmente d'autant la plus-value taxable, sans aucun abattement.
Côté IR. Le prix d'achat est majoré des frais d'acquisition (réels ou forfait de 7,5 %) et, après cinq ans, des travaux (réels ou forfait de 15 % sans justificatif ; article 150 VB du code général des impôts). La plus-value est taxée à 19 % d'impôt et 17,2 % de prélèvements sociaux, après abattement (barème officiel des plus-values immobilières) :
- Impôt : 6 % par an de la 6e à la 21e année, 4 % la 22e. Exonération après 22 ans.
- Prélèvements sociaux : 1,65 % par an de la 6e à la 21e année, 1,60 % la 22e, 9 % par an ensuite. Exonération après 30 ans.
- Taxe supplémentaire de 2 % à 6 % au-delà de 50 000 € de plus-value imposable.
Côté IS. Plus-value = prix de vente − (prix du bien − amortissements déduits). Elle s'ajoute au bénéfice de l'année. Dans notre exemple, elle atteint 132 000 €, contre 55 000 € à l'IR : 2,4 fois plus, pour la même opération.
L'option pour l'IS est-elle réversible ?
Non, sauf pendant une courte fenêtre. La SCI peut renoncer à l'option jusqu'au cinquième exercice suivant celui où elle l'a exercée. Ensuite, « l'option devient irrévocable » (article 239 du code général des impôts). Et une SCI qui renonce ne peut plus jamais opter à nouveau.
Renoncer a un coût : en principe, les conséquences d'une cessation d'entreprise, avec imposition immédiate des bénéfices non taxés et des plus-values latentes (BOFiP, renonciation à l'option pour l'IS). L'option se décide donc avant l'achat.
Votre projet de SCI mérite un chiffrage, pas une règle générale
Durée de détention, revente, taux d'imposition des associés : un expert-comptable inscrit à l'Ordre chiffre les deux régimes avec vos données.
Calculer mon devis en 2 minutes → · Être rappelé →
Comparatif chiffré sur 10 ans
Sur une même opération, la SCI à l'IR paie ici 51 394,55 € d'impôts sur dix ans, contre 73 138,68 € à l'IS une fois le bien vendu et l'argent distribué. Mais pendant la détention, l'IS paie très peu et l'argent reste dans la société. Le bon régime dépend donc de ce que vous ferez des loyers et du bien.
Les hypothèses
- Associés : deux personnes physiques à parts égales, taux marginal d'imposition de 30 %, capital entièrement libéré.
- Achat : 200 000 € + 15 000 € de frais, financés par l'apport des associés, sans emprunt. Terrain 20 %, construction 80 %.
- Location nue : 10 000 € de loyers et 2 500 € de charges par an, sans travaux.
- À l'IS : construction amortie à 2 % par an (3 200 €), frais d'achat déduits en année 1.
- Sortie : revente 300 000 € après 10 ans révolus, puis distribution de tout le bénéfice.
- Simplifications : CSG déductible ignorée, aucune actualisation (un euro payé en année 10 vaut un euro payé en année 1).
Scénario 1 : SCI à l'IR
- Loyers : (10 000 − 2 500) × (30 % + 17,2 %) = 3 540 € par an, soit 35 400 €.
- Plus-value : 300 000 − (200 000 + 15 000 de frais au forfait de 7,5 % + 30 000 de travaux au forfait de 15 %) = 55 000 €.
- Impôt sur la plus-value (5 années d'abattement) : 55 000 × 70 % × 19 % = 7 315 € ; 55 000 × 91,75 % × 17,2 % = 8 679,55 €. Total 15 994,55 €. Pas de taxe supplémentaire : la base de 38 500 € reste sous 50 000 €.
- Total : 51 394,55 €.
Scénario 2 : SCI à l'IS
- Années 1 à 3 : IS 0 €. Les frais créent un déficit de 10 700 € en année 1 ; les bénéfices de 4 300 € (10 000 − 2 500 − 3 200) des années 2 et 3 l'absorbent, il reste 2 100 €.
- Année 4 : 2 200 € × 15 % = 330 €.
- Années 5 à 9 : 4 300 € × 15 % = 645 € par an, soit 3 225 €.
- Année 10 : valeur nette comptable 200 000 − 10 × 3 200 = 168 000 €, plus-value 132 000 €. Base 136 300 € : 42 500 × 15 % + 93 800 × 25 % = 29 825 €.
- Distribution : (160 000 € de bénéfice cumulé − 33 380 € d'IS) = 126 620 € × 31,4 % = 39 758,68 €. Les 215 000 € apportés reviennent sans impôt, en remboursement d'apports (article 112 du code général des impôts).
- Total : 33 380 € d'IS + 39 758,68 € = 73 138,68 €.
Ce que le calcul dit vraiment
Bien vendu et argent distribué : l'IR coûte 21 744,13 € de moins. Les associés gardent 108 605,45 € de gain net à l'IR, contre 86 861,32 € à l'IS. L'amortissement n'a pas supprimé l'impôt : il l'a reporté à la revente, sans abattement, puis doublé d'un impôt sur les dividendes.
Pendant la détention, les deux colonnes ne mesurent pas la même chose. Sur neuf ans, l'IS n'a coûté que 3 555 €, contre 31 860 € à l'IR. Mais à l'IR, les associés ont touché les loyers chaque année : 35 640 € nets, disponibles. À l'IS, 63 945 € sont restés dans la société, et les en sortir coûte 31,4 %.
L'IS n'est donc pas « mieux ». Il peut convenir quand les loyers restent dans la SCI pour rembourser un emprunt ou réinvestir, sans revente prévue. L'IR convient mieux quand les associés perçoivent les loyers ou prévoient de revendre. Le taux d'amortissement et le taux d'imposition des associés pèsent lourd : ils se chiffrent au cas par cas.
Et la SCI familiale ?
La « SCI familiale » n'est pas une forme juridique à part : c'est une SCI dont les associés sont d'une même famille. Le caractère familial ne change ni le régime fiscal, ni l'option pour l'IS, ni le calcul des plus-values. Il change la façon dont le patrimoine se gère et se transmet.
- Pas d'indivision. Les héritiers reçoivent des parts, pas une quote-part du bien : celui qui veut sortir cède ses parts sans forcer la vente.
- Une transmission par étapes. Chaque parent peut donner des parts avec un abattement de 100 000 € par enfant ou 31 865 € par petit-enfant, renouvelable tous les 15 ans, en gardant la gestion comme gérant.
- Un passif qui réduit la valeur taxable : la valeur des parts tient compte des dettes de la société, dont l'emprunt restant dû.
- Des règles sur mesure : les statuts fixent les pouvoirs du gérant, les majorités et l'agrément des nouveaux associés.
Ses limites : l'abattement de 30 % sur la résidence principale ne s'applique pas à l'impôt sur la fortune immobilière, ni celui de 20 % aux droits de succession ; le pacte Dutreil est exclu ; la cession de parts supporte un droit d'enregistrement de 5 %.
Quelles obligations comptables selon le régime ?
Dans tous les cas, le gérant doit tenir une comptabilité et rendre compte de sa gestion aux associés au moins une fois par an, par un rapport écrit. Ne pas tenir de comptabilité est une faute qui peut entraîner sa révocation. Entre l'IR et l'IS, c'est le niveau d'exigence et la déclaration qui changent.
- À l'IR : un suivi des recettes et des dépenses qui justifie chaque charge. Déclaration 2072-S si tous les associés sont des personnes physiques, 2072-C sinon, avant le 2e jour ouvré suivant le 1er mai.
- À l'IS : comptabilité complète (bilan, compte de résultat, amortissements, comptes annuels), déclaration 2065 et liasse fiscale, acomptes d'IS en cours d'année.
- Dans les deux cas : pas de dépôt des comptes au greffe pour une société civile (règles de dépôt des comptes annuels).
ACCKIN, cabinet d'expertise comptable inscrit à l'Ordre et 100 % en ligne, tient cette comptabilité dans ses formules Économique, Silver ou Gold, et accompagne la création de la société avec 0 € d'honoraires, hors greffe, annonce légale et INPI.
Questions fréquentes
Quel est l'intérêt de créer une SCI ?
La SCI permet de détenir un bien à plusieurs sans les contraintes de l'indivision. Elle facilite la transmission progressive par donation de parts, organise les pouvoirs dans les statuts et sépare l'immobilier de l'activité professionnelle quand le bien est loué à une société d'exploitation.
Peut-on passer d'une SCI à l'IR à une SCI à l'IS ?
Oui, en notifiant l'option au service des impôts des entreprises avant la fin du 3e mois de l'exercice concerné. Le passage entraîne en principe l'imposition immédiate des bénéfices non encore taxés et des plus-values non encore imposées. Passé le cinquième exercice qui suit l'option, celle-ci devient irrévocable.
Une SCI doit-elle tenir une comptabilité ?
Oui, quel que soit son régime fiscal : le gérant tient une comptabilité et rend compte aux associés au moins une fois par an. À l'IS, il faut une comptabilité complète et une liasse fiscale 2065. Le dépôt des comptes au greffe n'est pas obligatoire.
Combien coûte la création d'une SCI ?
Comptez 79,71 € de formalités (60,38 € d'immatriculation et 19,33 € de déclaration des bénéficiaires effectifs ; coût des formalités de création) et 191 € HT d'annonce légale en métropole en 2026 (tarifs 2026 des annonces légales). Soit environ 271 €, hors TVA sur l'annonce et hors rédaction des statuts.
Peut-on créer une SCI seul ?
Non. Une SCI compte au moins 2 associés, personnes physiques ou morales, par exemple deux époux, quel que soit leur régime matrimonial. Pour détenir un bien seul, il faut le détenir en direct ou choisir une autre forme de société.
Une SCI bien tenue, sans mauvaise surprise à la revente
Comptabilité, déclaration 2072 ou 2065, suivi des amortissements, choix entre IR et IS : ACCKIN s'en charge partout en France, avec un interlocuteur dédié, par messagerie et en visioconférence.
Voir les formules → · Calculer mon devis →
Rédigé par Nima Chafii Golpayegani, expert-comptable inscrit au tableau de l'Ordre des experts-comptables (région Paris Île-de-France), fondateur d'ACCKIN. Chiffres vérifiés le 23 septembre 2026 aux sources officielles. Voir aussi notre lexique comptable. Article informatif, qui ne remplace pas une étude de votre situation.