Expert-comptable LMNP en ligne : dès 45 € HT par mois, bilan compris

Pourquoi confier votre LMNP à un expert-comptable ?

Au régime réel, la location meublée suit les règles d'une entreprise : comptabilité, compte de résultat et bilan où figurent les biens loués (BOFiP). Les erreurs les plus coûteuses portent sur les amortissements et la déclaration de résultats.

Le prix d'achat doit être réparti entre le terrain, qui ne s'amortit pas, le bâti et le mobilier. Chaque élément est ensuite amorti sur sa propre durée. Cette ventilation, faite une fois au départ, conditionne votre résultat imposable pendant des années.

L'amortissement est aussi plafonné : il n'est déductible que dans la limite des loyers diminués des autres charges (article 39 C du CGI). La part non déduite n'est pas perdue, elle est reportée sur les exercices suivants (BOFiP). Ce suivi doit être tenu d'une année sur l'autre, bien par bien.

Enfin, les chiffres de la liasse fiscale 2031 sont à reporter sur votre déclaration de revenus 2042 C PRO. Un montant mal reporté, et c'est l'avantage du réel qui disparaît.

Votre comptabilité LMNP avec ACCKIN : ce qui est inclus

Votre forfait couvre la tenue de la comptabilité, les déclarations fiscales et le bilan annuel, avec l'application ACCKIN et un interlocuteur dédié. Pour un loueur en meublé, cela recouvre concrètement :

• La comptabilité de vos biens

  Enregistrement des loyers et des charges (intérêts d'emprunt, taxe foncière, assurance, copropriété, travaux) à partir des documents que vous déposez dans l'application.

• Le plan d'amortissement

  Répartition du prix entre terrain, bâti et mobilier, calcul des dotations de chaque année et suivi des amortissements reportés.

• La déclaration de résultats

  Établissement de la déclaration 2031 et de ses annexes, avec les montants à reporter sur votre 2042 C PRO.

• Le bilan annuel

  Compris dans le forfait mensuel des trois formules, sans facture séparée à la clôture.

• Un interlocuteur qui connaît votre dossier

  Échanges par messagerie sécurisée ; en Silver et en Gold, 45 ou 90 minutes de visioconférence par an avec votre expert-comptable.

Combien coûte un expert-comptable LMNP chez ACCKIN ?

Pour une location meublée, le forfait dépend du nombre de biens, de moins de 2 à 30, et de la formule choisie. Les trois formules couvrent les mêmes travaux comptables et fiscaux ; seule change la visioconférence incluse.

Si vous ne récupérez pas la TVA, c'est le montant TTC qui constitue votre coût réel. Au régime réel, les honoraires de votre expert-comptable font partie des charges engagées pour votre activité de location, déductibles de vos loyers.

Comptabilité en retard ? Les mois à reprendre sont chiffrés à part dans le devis, avec une remise de 20 % de 4 à 6 mois, 30 % de 7 à 9 mois et 40 % à partir de 10 mois. Le détail des formules est sur la page Formules et tarifs.

Micro-BIC ou réel : quel régime pour votre LMNP en 2026 ?

Le micro-BIC s'applique par défaut sous un plafond de recettes ; le réel peut être choisi sur option. Pour les revenus de 2026, les plafonds et abattements sont les suivants (Service-Public) :

Location meublée de longue durée

Micro-BIC jusqu'à 83 600 € de recettes, abattement de 50 %

Meublé de tourisme classé, chambre d'hôtes

Micro-BIC jusqu'à 83 600 €, abattement de 50 %

Meublé de tourisme non classé

Micro-BIC jusqu'à 15 000 €, abattement de 30 %

Abattement minimum

305 € : sous ce montant de recettes, aucun impôt

Au-delà du plafond

Régime réel ; maintien possible au micro-BIC la 1re ou la 2e année de dépassement

Au micro-BIC, l'abattement remplace toutes les charges : aucun amortissement n'est déduit. Au réel, vous déduisez vos charges réelles et l'amortissement du logement et des meubles, ce qui réduit souvent fortement le résultat imposable.

Exemple, à titre d'illustration : un studio loué 800 € par mois, soit 9 600 € de loyers par an. Au micro-BIC, 4 800 € sont imposables (9 600 € moins 50 %). Au réel, avec 3 000 € de charges et 5 000 € d'amortissement, le résultat imposable tombe à 1 600 €. Les montants réels dépendent de votre bien : prix, part du terrain, mobilier, emprunt.

L'option pour le réel doit être exercée avant la date limite de dépôt de la déclaration de revenus de l'année concernée ; elle est ensuite reconduite tacitement chaque année, sauf renonciation (Service-Public).

Les obligations d'un loueur en meublé au réel

De la mise en location à la déclaration annuelle, les étapes à respecter (Service-Public) :

Dans les 15 jours

Déclarer le début de l'activité

Sur le guichet des formalités des entreprises, dans les 15 jours qui suivent le premier jour de location. La formalité est gratuite : elle vous attribue un numéro SIRET et indique le régime d'imposition choisi.

Avant la déclaration

Opter pour le régime réel

Avant la date limite de dépôt de la déclaration de revenus. L'option est ensuite reconduite chaque année, sauf si vous y renoncez.

Toute l'année

Tenir la comptabilité

Loyers, charges et justificatifs, puis inventaire et bilan à la clôture. Conservez factures, acte d'achat et tableau d'emprunt.

Au printemps

Déposer la déclaration 2031

Puis reporter le résultat sur la déclaration 2042 C PRO, avec votre numéro SIRET. Les revenus perçus en 2026 se déclarent en 2027.

Selon votre situation

Cotisation foncière des entreprises

La CFE dépend notamment du lieu et de l'usage personnel du bien. Le service des impôts des entreprises du lieu du logement vous indique si vous êtes redevable.

LMNP ou LMP : vérifier votre statut

Vous devenez loueur en meublé professionnel (LMP) si vos recettes dépassent 23 000 € par an et dépassent aussi les autres revenus d'activité de votre foyer. Le statut change plusieurs règles (Service-Public) :

Revendre un bien loué en LMNP : ce qui a changé en 2025

Pour les ventes réalisées depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits pendant la location sont réintégrés dans le calcul de la plus-value, sous certaines conditions (Service-Public).

Concrètement, ces amortissements viennent diminuer le prix d'acquisition retenu, ce qui augmente la plus-value imposable. Le régime des particuliers et son abattement pour durée de détention continuent de s'appliquer au loueur non professionnel.

Le réel garde son intérêt pendant la durée de location, mais une revente se prépare : un plan d'amortissement tenu à jour permet de chiffrer l'impact avant de signer.

Comptabilité LMNP en ligne : comment ça se passe avec ACCKIN

Tout se fait en ligne, sans déplacement, où que se trouvent vos biens en France.

1. 1

   Votre devis en moins de 2 minutesVous

   Choisissez l'activité « SCI / LMNP », votre nombre de biens et votre formule : le montant s'affiche tout de suite, sans engagement.

2. 2

   Un premier échange de 15 minutesVous et ACCKIN

   En visioconférence, sans frais, pour vérifier votre régime et les documents à réunir.

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   La lettre de missionVous et ACCKIN

   Elle reprend le montant du devis et les options choisies, comme le prévoient les règles de la profession.

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   Vos documents dans l'applicationVous

   Acte d'achat, tableau d'emprunt, factures de meubles et de travaux, relevés de loyers : vous les déposez au fil de l'eau.

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   Comptabilité, 2031 et bilanACCKIN

   Nous tenons la comptabilité, calculons les amortissements et établissons votre déclaration de résultats et votre bilan.

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   Votre déclaration de revenusVous

   Vous reportez sur votre 2042 C PRO les montants que nous vous indiquons.